Bestellerprinzip – das sind die Neuerungen 2020




1. Aktuelle Lage – Stand Juni 2020

2. Definition und Gesetzentwurf
3. Bestellerprinzip für Kaufimmobilien – Gesetz 2020
4. Bestellerprinzip bei Kauf  – Bedeutung für Käufer
5. Bestellerprinzip bei Verkauf – Bedeutung für Verkäufer
6. Maklerprovision / Maklercourtage
7. Vorteile des neuen Gesetzes


 

1. Aktuelle Lage – Stand Juni 2020

Am 14.05.2020 hat der Deutsche Bundestag über die Neuregelung des Bestellerprinzips für Kaufimmobilien beraten und das Gesetz beschlossen. Am 05.06.2020 hat der Deutsche Bundesrat dem Gesetz zugestimmt, am 23.06.2020 wurde es im Bundesgesetzblatt verkündet. Das Gesetz tritt somit am 23.12.2020 in Kraft. Dies bedeutet, dass sich künftig bundesweit Käufer und Verkäufer von Wohnimmobilien die Kosten für die Maklerleistung 50:50 teilen. Gerade in Hamburg, Berlin, Brandenburg, Bremen, Hessen und in Teilen von Niedersachsen wird das Gesetz zu einer geänderten Zahlungsweise führen. Hier wurde die Courtage bislang alleine vom Käufer getragen. Aber auch in den anderen Bundesländern wird das Gesetz zu Änderungen führen, da auch hier eine hälftige Courtageteilung nicht immer der Fall war.

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2. Definition und Gesetzentwurf

2.1. Vorherige Rechtslage beim Kauf und Verkauf von Wohnimmobilien

Die Verteilung der Maklerprovision zwischen Käufer und Verkäufer war bislang von Bundesland zu Bundesland sehr unterschiedlich. In Hamburg, Hessen, Bremen, Berlin, Brandenburg und Teilen von Niedersachsen zahlt bislang alleine der Käufer die gesamte Provision. Im Rest Deutschlands teilen sich Käufer und Verkäufer die Courtage, wobei es auch hier vereinzelt unterschiedliche Regelungen gibt. Je nach Bundesland zahlten Käufer bislang zwischen 3,57 Prozent und 7,14 Prozent des Kaufpreises an den Makler.
 

2.2. Bestellerprinzip bei Vermietung von Wohnimmobilien

Mit dem Bestellerprinzip ist die gesetzliche Regelung gemeint, nach der die Kosten für den Makler von demjenigen getragen werden, der die Maklerleistung beauftragt hat. Diese Regelung gilt bei der Vermittlung von Wohnimmobilien zur Miete und wurde mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz am 01.06.2015 rechtsgültig. Das Bestellerprinzip für Maklerleistungen bei Mietimmobilien wurde in das Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVermRG) eingefügt. Gemäß diesen gesetzlichen Regelungen ist der Eigentümer einer Mietwohnung alleine provisionspflichtig, wenn er einen Makler für die Suche nach einem Mieter beauftragt und es zum Abschluss eines Mietvertrags kommt. Der Mieter muss nur dann die Courtage bezahlen, wenn er der Auftraggeber ist und der Makler den Auftrag ausschließlich in seinem Interesse ausführt. Die Höhe der Courtage für den Mieter ist auf zwei Monatsmieten plus Mehrwertsteuer gedeckelt.

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3. Bestellerprinzip für Kaufimmobilien – Gesetz 2020

3.1. Die Idee hinter dem Gesetz für Kaufimmobilien

Im Sommer 2019 beschloss die große Koalition grundlegende Rahmenbedingungen für ein Gesetz zu den Maklergebühren beim Immobilienerwerb, die bundesweit gelten sollen. Das Kabinett verabschiedete im Herbst 2019 den „Gesetzentwurf über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“. Der ursprüngliche Vorschlag von der ehemaligen Justizministerin Katarina Barley (SPD) sah vor, das Bestellerprinzip für Mietimmobilien auf Kaufimmobilien zu übertragen, sprich: Wer den Makler beauftragt, soll ihn auch bezahlen. Auf diesen Vorschlag hatte sich der Koalitionspartner CDU nicht eingelassen. Der von Barleys Nachfolgerin Christine Lambrecht (SPD) überarbeitete und nun verabschiedete Entwurf sieht vor, dass sich Käufer und Verkäufer die Kosten für die Courtage hälftig teilen. 
 
Die Idee für die neue Gesetzgebung entstand auf dem Wohngipfel im September 2018. Die Bundesregierung will damit die Kaufnebenkosten senken und so mehr Menschen den Erwerb einer selbst genutzten Wohnung oder eines Einfamilienhauses ermöglichen. Neben der Grunderwerbsteuer entfällt auf die Maklercourtage der größte Anteil der Nebenkosten beim Immobilienerwerb.    
 

3.2. Künftige Courtage-Regelungen beim Immobilienkauf

Die wesentlichen Bestandteile des verabschiedeten Gesetzes:
 
Maklerverträge bedürfen zur Gültigkeit der Textform.
Schließen sowohl Käufer als auch Verkäufer Maklerverträge, erhält der Makler die Courtage zu gleichen Teilen von beiden Parteien. In diesem Fall kann der Makler die Rechnungen                     gleichzeitig stellen.
Hat lediglich eine Partei einen Maklervertrag geschlossen bleibt auch hier die Teilung der Maklercourtage zu gleichen Teilen bestehen. Allerdings wird die Partei ohne Auftrag erst dann          zahlungspflichtig, wenn die beauftragende Partei ihre Zahlung nachgewiesen hat.
 

3.3. Welche Immobilienarten fallen unter das neue Gesetz?

Das neue Gesetz bezieht sich auf den selbst genutzten Wohnraum. Dazu zählen vorrangig Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser. Gewerbeimmobilien sowie Wohnimmobilien mit zwei oder mehr Einheiten sind davon ausgeschlossen.

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4. Bestellerprinzip bei Kauf – Bedeutung für Käufer

4.1. Was bedeutet das neue Gesetz für Käufer?

Mit Inkrafttreten der Courtageteilung zahlen Käufer künftig bundesweit maximal 50 Prozent der Maklergebühr beim Erwerb einer Wohnimmobilie. Bisher wurde die Courtagezahlung in den einzelnen Bundesländern sehr unterschiedlich geregelt. In Hamburg, Berlin, Brandenburg, Bremen, Hessen und in Teilen Niedersachsens zahlen Käufer dank des Bestellerprinzips bei Kauf somit künftig nur noch die Hälfte der Courtage anstatt wie bisher die volle Maklergebühr. Auch in den anderen Bundesländern wird die Courtagzahlung durch das neue Gesetz einheitlich geregelt. Hier waren bislang individuelle Absprachen zwischen Makler und Verkäufer möglich.
 

4.2. Bestellerprinzip bei Kauf von Neubau-Immobilien

Beim Erwerb von Neubau-Immobilien gibt es durchaus Ausnahmeregelungen, die von den neuen Regelungen abweichen. So darf der Verkäufer für die gesamte Courtage aufkommen, um den provisionsfreien Verkauf von Neubau-Objekten zu ermöglichen. Wer beispielsweise eine Neubauwohnung in Hamburg kaufen möchte, kann diese je nach Anbieter provisionsfrei erwerben.

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5. Bestellerprinzip bei Verkauf – Bedeutung für Verkäufer

5.1. Was bedeutet das neue Gesetz für Verkäufer?

Eigentümer bzw. Verkäufer von Wohnimmobilien werden mit Inkrafttreten des Gesetzes über das Bestellerprinzip bei Verkauf bundesweit mindestens die Hälfte der Kosten für den Makler tragen. Besonders Immobilienbesitzer in Bundesländern, in denen bislang keine Verkäufercourtage verpflichtend war, werden sich Eigentümer beim Immobilienverkauf intensiver mit den Leistungen der einzelnen Makler befassen.
 

5.2. Unterstützung durch einen Makler

Eigentümer, die ihre Immobilie ohne professionelle Unterstützung verkaufen, laufen Gefahr, ihre Immobilie zu einem überhöhten Preis anzubieten. Dies kann die Vermarktung deutlich erschweren. Denn je länger eine Immobilie auf dem Markt ist, desto schwieriger lässt sie sich zu dem gewünschten Preis verkaufen, was schließlich zu einer Abwertung des Objekts führen kann. Ein seriöser Immobilienmakler unterstützt nicht nur bei der Ermittlung eines marktgerechten Verkaufspreises. Er hilft auch bei der Erstellung von aussagekräftigen Marketing-Unterlagen und entwickelt eine individuelle Marketingstrategie. Darüber hinaus übernimmt er die Bonitätsprüfung von Kaufinteressenten und begleitet Besichtigungen sowie Verhandlungen und Beurkundungen. 
 
Wir unterstützen Sie gerne, wenn Sie Ihre Immobilie in Hamburg verkaufen möchten. Auch in unseren Shops in Ahrensburg, Buxtehude, Lüneburg, Norderstedt und auf Sylt sind wir persönlich vor Ort für Sie da. 

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6. Maklerprovision / Maklercourtage

6.1. Einheitliche Vorgaben

Mit dem verabschiedeten Gesetz teilen sich Käufer und Verkäufer künftig bundesweit die Maklerprovision. Der Käufer soll dabei maximal 50 Prozent bezahlen. Damit werden die Erwerbsnebenkosten deutlich niedriger. Wer beispielsweise Immobilien in Hamburg kaufen möchte, zahlt künftig noch maximal 3,13 Prozent des Kaufpreises an den Makler anstatt 6,25 Prozent wie bisher.




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7. Vorteile des neuen Gesetzes

7.1. Faire Regelung und Professionalisierung der Branche

Wir von Grossmann & Berger begrüßen diesen Beschluss der Großen Koalition, denn er entspricht unserem Selbstverständnis als Makler. Wir verstehen uns als unabhängige Mittler zwischen Käufer und Verkäufer und möchten die Interessen beider Seiten gleichermaßen bedienen. Dass es nun eine bundesweit einheitliche Regelung zur Teilung der Courtage gibt, halten wir für richtig und fair. Am Kauf und Verkauf einer Immobilie sind immer zwei Parteien beteiligt, die nun gleichermaßen als Auftraggeber auftreten. 
 
Die Entscheidung der Bundesregierung ist auch ein positives Signal für die Immobilienbranche. Denn wenn künftig gemäß dem Bestellerprinzip bei Verkauf auch der Anbieter den Makler anteilig bezahlen muss, wird er mehr auf ein angemessenes Preis-Leistungs-Verhältnis und die Qualität der Dienstleistung achten. Das wird den Wettbewerbsdruck unter den Maklerhäusern erhöhen und einen dringend benötigten Selektionsprozess in Gang setzen, bei dem sich die seriösen Anbieter schlussendlich durchsetzen werden. Wir wünschen uns jedoch weitere Maßnahmen wie beispielsweise einen verpflichtenden Sachkundenachweis für Makler, der Qualitätsstandards sicherstellt.  

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Sie haben konkrete Fragen zum Verkauf oder Kauf einer Immobilie in Zeiten von Corona oder haben allgemeine Fragen? Lassen Sie sich von unseren Experten umfassend beraten. Sie erreichen uns unter 040 - 350 80 23 50 oder per E-Mail an info@grossmann-berger.de. Alternativ können Sie auch unser Kontaktformular nutzen.

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