Erbschaftssteuer bei Immobilien – geringe Belastung durch eine vorausschauende Planung

Wir beantworten Ihre Fragen


  1. Erbschaftssteuer bei Immobilien – das sollten Sie wissen
    1. Wann greift die Erbschaftssteuer bei Immobilien?

    2. Steuersätze und Freibeträge bei der Erbschaftssteuer

  2. Praktische Beispiele und Tipps für die Schenkungssteuer bei Immobilien
    1. Berechnungsbeispiel der Erbschaftssteuer für Haus und Grundstück

    2. So erreichen Sie eine möglichst geringe Steuerbelastung
       
    3. Immobilie geerbt – was nun?


Wissenswertes zur Erbschaftssteuer

1. Erbschaftssteuer bei Immobilien – das sollten Sie wissen

Wer eine Immobilie erbt muss die Erbschaftssteuer zahlen. Für viele Erben stellt sich dann die Frage, wie hoch die Steuer in ihrem Fall ausfällt. Erfahren Sie bei uns, wann eine Erbschaftssteuer bei Immobilien fällig wird und wie sich die Steuersätze und Freibeträge auswirken.


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a. Wann greift die Erbschaftssteuer bei Immobilien?

Der Gesetzgeber nennt den Eigentümerwechsel bei Immobilien im Rahmen einer Erbschaft „Erwerb von Todes wegen“. Erbschaftssteuer für Immobilien und Grundstücke fällt immer dann an, wenn jemand stirbt und die Vermögenswerte deshalb auf eine andere Person übergehen. Falls es mehrere Erben gibt, entsteht eine Erbengemeinschaft. Die Verteilung des Vermögens erfolgt nach den Vorgaben im Testament. Liegt keines vor, tritt die gesetzliche Erbfolge in Kraft. Eine Steuerzahlung wird immer dann fällig, wenn das Erbe den im Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz (ErbStG) festgelegten Freibetrag überschreitet.
Bei vererbtem Wohnungseigentum muss jedoch zuerst der Verkehrswert der Immobilie ermittelt werden, bevor die fällige Steuerbelastung anhand weiterer Faktoren ermittelt werden kann. Hier ist es immer ratsam, eine Immobilienbewertung durch einen unabhängigen Gutachter zu beauftragen, da diese in vielen Fällen einen niedrigeren Wert als das Finanzamt errechnet. Die zu zahlende Steuerbelastung hängt in erster Linie von der Höhe des Nachlasses und vom Verwandtschaftsgrad des Erben zum Verstorbenen ab.


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b. Steuersätze und Freibeträge bei der Erbschaftssteuer

Die Höhe der Erbschaftssteuer für Haus, Grundstück und Vermögenswerte wird anhand der Steuerklasse und des Steuersatzes errechnet. Für die Einstufung der Steuerklasse ist der Verwandtschaftsgrad zum Erblasser entscheidend. Die folgende Aufstellung gibt Ihnen Aufschluss über die Einteilung der Steuerklassen und die Höhe der Freibeträge nach ErbStG:

 
 Einteilung der Steuerklassen  Höhe der Freibeträge
 Ehegatte und Lebenspartner (Steuerklasse I)  500.000 €
 
 Kinder, Adoptivkinder, Stiefkinder (Steuerklasse I)  400.000 €
 Enkel (Steuerklasse I)   200.000 €
 Übrige Personen (Steuerklasse I)  100.000 €
 Geschwister (Steuerklasse II)   20.000 €
 Alle übrigen Erben (Steuerklasse III)   20.000 €

Je enger das Verwandtschaftsverhältnis, umso höher fällt der Steuerfreibetrag aus. Der folgenden Tabelle können Sie zudem die zugehörigen Steuersätze der einzelnen Steuerklassen entnehmen:

Ermittlung Steuersatz ErbStG
Nachlasswert (nach Abzug des Freibetrages) Steuerklasse I Steuerklasse II Steuerklasse III
 über 26.000.000 €  30 %  43 %  50 %
 bis    26.000.000 €  27 %  43 %  50 %
 bis    13.000.000 €  23 %  43 %  50 %
 bis      6.000.000 €  19 %  30 %  30 %
 bis         600.000 €  15 %  25 %  30 %
 bis         300.000 €  11 %  20 %  30 %
 bis           75.000 €  7 %  15 %  30 %


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2. Praktisches Beispiel und Tipps zur Verringerung der Erbschaftssteuer

Sind Sie Erbe und haben bereits eine Immobilie geerbt? Wir zeigen Ihnen ein Beispiel zur Berechnung der Erbschaftssteuer und verraten Ihnen praktische Tipps, wie Sie die Steuerbelastungen verringern und von Steuervorteilen profitieren können.

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a. Berechnungsbeispiel der Erbschaftssteuer für Haus und Grundstück

Das Finanzamt ermittelt bei der Veranlagung zur Erbschaftssteuer auf eine Immobile den Verkehrswert der Immobilie, die Steuerklasse, den Freibetrag und den Steuersatz. Anschließend erfolgt die Berechnung der Steuerbelastung. Im folgenden Beispiel wurde berechnet, wie hoch die steuerliche Belastung ausfällt, wenn der Nachlass nach dem Tod des Erblassers auf das Kind übergeht:

Verkehrswert der Immobilie 500.000 Euro
Freibetrag für Kind (Steuerklasse I) 400.000 Euro
= zu versteuernder Gesamtbetrag 100.000 Euro
Steuerbelastung (11 %) 11.000 Euro

Bei der aktuellen Vermögenslage deutscher Haushalte sind Immobilienwerte zwischen 350.000 € und 500.000 € nicht ungewöhnlich. Wenn Sie die Verteilung Ihres Vermögens bereits nach und nach zu Lebzeiten vornehmen, mindert sich die spätere Erbschaftssteuer bei Immobilien erheblich.

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b. So erreichen Sie eine möglichst geringe Steuerbelastung

Es lohnt sich, bereits zu Lebzeiten über Schenkungen nachzudenken. Die gesetzlichen Regelungen zur Schenkungssteuer bei Immobilien ähneln denen der Erbschaftssteuer. Ein großer Unterschied besteht aber in der Nutzung der Freibeträge. Bei einer Schenkung greifen die Freibeträge alle zehn Jahre neu. Wenn Sie rechtzeitig handeln, gehen alle zehn Jahre Teile Ihres Vermögens und Ihrer Immobilien an die späteren Erben über. Im Idealfall ist der Vermögenswert mit dem Freibetrag identisch und in der Summe der einzelnen Teilschenkungen beträgt die steuerliche Belastung gleich Null. Auf diese Weise verteilen Sie Ihren späteren Nachlass schon zu Lebzeiten gerecht und es fällt demnach keine Erbschaftssteuer an – diese wurde schon im Rahmen einer Schenkung übertragen. Wichtig ist nur, dass Erblasser frühzeitig agieren. Falls die Schenkung Ihr eigengenutztes Wohneigentum betrifft, gibt Ihnen ein vereinbartes Wohnrecht auch nach der Schenkung eine nötige Sicherheit.
Beim Familienheim räumt der Gesetzgeber weitere steuerliche Vorteile ein. Die eigengenutzte Wohnung bleibt nach dem Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz steuerfrei, wenn Ehepartner, Lebenspartner oder Kind die Immobilie für mindestens zehn Jahre nach der Erbschaft selbst bewohnen. Bei Kindern ist lediglich der Teil, der eine Wohnfläche von 200 m² übersteigt, zu versteuern. 

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c. Immobilie geerbt – was nun?

Haben Sie eine Immobilie geerbt, müssen Sie sich nicht nur mit der Erbschaftssteuer beschäftigen. Eine viel größere Entscheidung ist, was nun mit der Immobilie geschehen soll: Möchten Sie die Immobilie verkaufen? Oder bleibt diese im Familienbesitz und kann die Immobilie vermietet werden? In beiden Fällen gilt es den Wert der Immobilie zu ermitteln. Mit unserer objektiven Immobilienbewertung erfahren Sie, wie viel Ihre geerbte Immobilie wert ist.

 



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Gern stehen wir Ihnen für weitere Fragen persönlich zur Verfügung. Wir freuen uns auf Ihren Anruf unter 040 - 350 80 20.
Alternativ können Sie gern eine E-Mail an info@grossmann-berger.de senden. 


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