Ferienwohnung als Kapitalanlage - das sollten Sie vor einem Kauf wissen



Ob Ferienwohnung an Nord- oder Ostsee oder Ferienhaus in den Bergen – wenn Sie über den Erwerb einer Ferienimmobilie als Kapitalanlage nachdenken, sichert Ihnen eine detaillierte Recherche im Vorfeld bares Geld: Welche Kriterien sind wichtig beim Kauf? Welche Kosten und welchen Aufwand sollten Sie einplanen, damit sich Ihre Investition rechnet? Welche Faktoren beeinflussen die Rendite? Alles Wissenswerte dazu erfahren Sie in diesem Ratgebertext.




1. Wann lohnt sich eine Ferienwohnung oder ein Ferienhaus als Kapitalanlage?

Eine Ferienimmobilie als Kapitalanlage kann sich für unterschiedliche Investitionstypen rechnen. Verfügen Sie über Wertpapiere, Edelmetalle oder andere Assets, kann ein Ferienhaus Ihr Portfolio ergänzen und Ihr Risiko weiter streuen. Angesichts des anhaltend niedrigen Zinsniveaus eignet sich die Kapitalanlage Ferienwohnung jedoch auch als Einzelinvestition oder für die Altersvorsorge, insbesondere jene mit Betreiberkonzept. Dazu später mehr. Vor einem Erwerb sollten Sie daher Ihre Risikobereitschaft hinterfragen und eine Investitionsstrategie festlegen. Denn davon hängt letzten Endes ab, wie genau Sie Ihr Geld anlegen.


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2. Auswahlkriterien für eine Ferienimmobilie als Kapitalanlage

Wenn Sie eine Ferienwohnung als Geldanlage suchen, ist entscheidend, sich in potenzielle Urlauber hineinzuversetzen. Denn nur, wenn diese für einen Urlaub Ihre Ferienimmobilie wählen, erreichen Sie bei der Vermietung eine hohe Auslastung und zufriedenstellende Mieteinnahmen. Als Eigentümer einer Ferienwohnung zur Kapitalanlage sind Sie nämlich eher Hotelbetreiber als Vermieter.


2.1 Immobilienrelevante Kriterien

  • Ähnlich wie beim Erwerb einer Immobilie zur Eigennutzung sind bei der Auswahl einer Ferienimmobilie Lage oder Standort am wichtigsten: Liegt sie in „erster Reihe“ zum Strand, See oder Gipfel? Hat sie einen direkten, ungehinderten Ausblick, Wasser- oder Bergblick? Oder befindet sie sich im Zentrum oder zentrumsnah? Ist das Ferienhaus oder die Ferienwohnung gut an das öffentliche Verkehrsnetz, die Autobahn und ggf. auch an einen Flughafen oder Hafen angebunden? Der Standort bestimmt die Aufenthaltsqualität, die Anbindung kann Urlaubern die Anreise erleichtern.
  • Wichtig sind auch Umfeld und Infrastruktur. Bieten sie eine abwechslungsreiche Mischung aus Cafés, Restaurants, Läden und anderen Freizeitangeboten? Oder können Urlauber sich hier besonders gut zurückziehen und entspannen? Auch diese Faktoren beeinflussen den Aufenthalt. Ist ein Arzt in der Nähe? Das ist besonders für Familien mit Kindern und für Senioren wichtig.
  • Heute legen Urlauber großen Wert auf eine zeitgemäße, stilvolle und vollständige Ausstattung ihres Feriendomizils. An der See punkten Sie beispielsweise mit maritimem Flair, in den Bergen mit rustikaler Einrichtung, im Ausland mit landestypisch-folkloristischer Dekoration. Lagegerechte Extras wie ein Kamin, ein Pool, eine Sauna oder ein Fitnessraum erhöhen das Vermietungspotenzial in der Nebensaison.


Tipp: Haben Sie eine Ferienwohnung oder ein Ferienhaus als Kapitalanlage ins Auge gefasst, prüfen Sie oder lassen Sie prüfen, ob das betreffende Objekt überhaupt für die Ferienvermietung zugelassen ist. Die Erlaubnis ist beim Amtsgericht oder Grundbuchamt im Grundbuch vermerkt.  Alternativ können Sie auch die Baunutzungsverordnung beim Stadtplanungsamt einsehen. In reinen Wohngebieten ist Ferienvermietung untersagt, in Mischgebieten erlaubt.



2.2 Umfeld- und wettbewerbsrelevante Kriterien

Die Beschäftigung mit der Situation und dem Wettbewerb vor Ort gibt Ihnen wertvolle Hinweise darauf, ob Sie mit der Vermietung einer bestimmten Immobilie überhaupt Erfolg haben können.

  • Bei der örtlichen Tourismuszentrale erhalten Sie Auskünfte über Gäste-, Übernachtungs- und Bettenzahlen und deren Entwicklung. Auch die für Ihre Steuererklärung relevante ortsübliche Vermietungszeit erfahren Sie hier. Lesen Sie mehr zu diesem und weiteren steuerrelevanten Aspekten in unserem Artikel über Ferienwohnung und Steuern. Informationen zum Mietniveau vor Ort können Sie bei Onlineportalen für die Ferienvermietung recherchieren.
  • Im örtlichen Tourismusverband können Sie auch Hauptsaison und Nebensaison ermitteln, die für die Auslastungs- und Mietkalkulation wichtig sind.
  • Auch Sonnentage sind relevant. Je mehr Zeit Urlauber draußen verbringen können, desto höher sind Vermietungspotenzial und Auslastung auch in der Nebensaison.
Ein Blick in die Zukunft lohnt sich ebenfalls. Sind im näheren oder weiteren Umfeld von Ferienwohnung oder Ferienhaus beispielsweise umfassende Infrastrukturmaßnahmen geplant, welche Erreichbarkeit und Aufenthaltsqualität verbessern und so für eine höhere Auslastung sorgen könnten? Oder sind bereits Grundstücke für die Errichtung weiterer Ferienimmobilien ausgewiesen, deren Inbetriebnahme zu einem Überangebot führen und so die Vermietung erschweren könnten?



3. Aufwand und Kosten

Damit Sie beurteilen können, ob eine Ferienwohnung oder ein Ferienhaus für Sie ein lohnendes Anlageobjekt ist, müssen Sie neben dem Kaufpreis weitere Kosten und Aufwände berücksichtigen. Dies gilt sowohl für das Investment als solches als auch für die spätere Ferienvermietung. Gehen Sie alle Positionen unbedingt vor dem Kauf durch.

 
3.1 Nebenkosten beim Kauf

  • Je nach Höhe Ihres Eigenkapitals müssen Sie die Ferienwohnung als Geldanlange teilweise von der Bank finanzieren lassen, die Ihnen hierfür Finanzierungskosten bzw. Zinsen berechnet.
  • Beim Erwerb jeder Immobilie fällt Grunderwerbssteuer an. Ihre Höhe unterscheidet sich je nach Bundesland, In- oder Ausland. Kalkulieren Sie dafür einen Prozentsatz von 3 bis 6 % des Kaufpreises ein.
  • Wird Ihnen die Ferienimmobilie von einem Makler vermittelt, berechnet dieser eine Maklerprovision. Da auch sie von Bundesland zu Bundesland, Land zu Land unterschiedlich ausfällt, rechnen Sie auch dafür bis zu 4 % vom Kaufpreis ein.
  • Insbesondere dann, wenn Sie die Immobilie ohne einen Immobilienmakler erwerben, kann das Engagement eines Gutachters vor dem Kauf sinnvoll sein. Er prüft das Objekt auf „Herz und Nieren“. Hierfür fallen Gutachterkosten an, die abhängig von Land, Region, Immobilie und Gutachter unterschiedlich hoch ausfallen.
  • Für die Beurkundung des Kaufvertrags und die Eintragung ins Grundbuch müssen Sie Notarkosten einkalkulieren. Hierfür sollten Sie rund 1,5 % vom Kaufpreis ansetzen.
  • Gerichtskosten entstehen Ihnen, wenn Sie Ihre Ferienwohnung als Kapitalanlage ins Grundbuch eintragen lassen. In der Regel fallen hierfür rund 0,5 % des Kaufpreises an.


Tipp: Planen Sie bereits vor dem Kauf und der (Teil-)Finanzierung durch eine Bank Ihre Zins- und Tilgungsraten. Nur so wissen Sie, welche monatliche Belastung Sie stemmen müssen und wann Ihr Kredit abgezahlt ist. Wir empfehlen, die Tilgungsraten abhängig von Ihrem Budget und angesichts des niedrigen Zinsniveaus möglichst hoch anzusetzen – umso schneller gehört die Ferienwohnung oder das Ferienhaus Ihnen.




3.2 Aufwand und Kosten im fortlaufenden Betrieb

Insbesondere in der laufenden Ferienvermietung verstecken sich einige Kostenblöcke und Aufwände. Vermieten Sie Ihre Ferienwohnung selbst, planen Sie daher unbedingt ausreichend Zeit für deren kontinuierliche Vermarktung, die Betreuung Ihrer Gäste sowie die regelmäßige Reinigung an Wechseltagen und wiederholte Wartung ein. Haben Sie auch im Kopf, dass Sie stets der erste Ansprechpartner Ihrer Gäste bei Problemen sind.
 
  • Aufwand für Gästebetreuung oder Kosten für Verwaltung bzw. Betreiber
  • Laufende Kosten (z. B. Strom, Wasser, Fernseh-, Telefon-, Internetanschluss, Netflix-Abo)
  • Reinigungskosten
  • Kosten und Rücklagen für Instandhaltung, Reparatur und Wartung
  • Betriebskosten (z. B. Jahreswartung der Rauchmelder)
  • Versicherungsbeiträge (z. B. für Schäden durch Einbruch, Feuer, Wasser, Sturm)
  • Abschreibungen für Kaufpreis und Möblierung
  • Umsatz- und Gewerbesteuer
  • Kosten bei Vermietung in Eigenregie: Kosten für Home Staging oder Einrichter, Fotografenhonorar, Erstellung und Betrieb einer eigenen Website, weitere Marketingmaßnahmen, Provisionen für Online-Portale wie z. B. AirBnB oder Fewo, etc.

4. Vorteile und Nachteile unterschiedlicher Betreiberkonzepte

Je nach Zeitbudget und Renditevorstellung können Sie sich zwischen zwei Konzepten für die Ferienvermietung entscheiden: mit und ohne Betreiber und/oder Verwaltung.
 

4.1 Ferienwohnung mit Betreiberkonzept

Erwerben Sie eine Kapitalanlage Ferienwohnung mit Betreiberkonzept, können Sie Ihr Objekt ganz entspannt für sich Geld verdienen lassen. Denn der Betreiber kümmert sich um alles: um Vermarktung, Vermietung, Betreuung der Feriengäste, Reinigung, Wartung und Instandhaltung. So können Sie ohne eigenen Aufwand eine hohe Auslastung und eine Rendite von bis zu 6 % erzielen. Der Nachteil dabei ist, dass Sie die Immobilie nicht oder möglichst wenig selbst nutzen sollten. Nur in diesem Fall erhalten Sie auch die Steuervorteile, die beim Kauf einer Ferienwohnung als Kapitalanlage entstehen.
 

4.2 Ferienwohnung ohne Betreiberkonzept

Sind Sie mit Leib und Seele Gastgeber und freuen sich über den persönlichen Kontakt zu Ihren Feriengästen? Dann könnte eine Ferienwohnung ohne Betreiber zu Ihnen passen. Bei dieser Variante kümmern Sie sich selbst um alle Aufgaben und Abläufe. Wünschen Sie etwas weniger Aufwand, können Sie für Teilbereiche auch eine Verwaltung beauftragen. Als Eigentümer können Sie selbst Urlaub in Ihrer Ferienwohnung machen. Details zu dieser Variante finden Sie in unserem Artikel Eigennutzung Ihrer Ferienwohnung. Bei diesem Modell fallen Mieteinnahmen und Rendite allerdings deutlich niedriger aus, da sich die Auslastung durch die Eigennutzung entsprechend verringert.


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5. Renditeberechnung für eine Ferienwohnung

Kalkulieren wir die Rendite an einem klassischen Beispiel. Sie haben eine 60 m² große Ferienwohnung zur Kapitalanlage an der Ostsee zu einem Kaufpreis von 450.000 € im Auge. Hierfür rechnen wir mit Nebenkosten in Höhe von 8,50 % vom Kaufpreis und Maklerkosten von 3,57 %. Die gesamten Nebenkosten belaufen sich also auf 54.315 €, Ihre einmalige Investitionssumme beträgt 504.315 €.

Die Auslastung setzen wir mit 195 Tagen pro Jahr an und kalkulieren mit durchschnittlichen Übernachtungskosten in Höhe von 98 € pro Tag. Ihre jährlichen Brutto-Mieteinnahmen belaufen sich demnach auf 19.110 €.

Ziehen wir davon die Vermittlungsprovision für einen Betreiber (17 %) und geschätzte Betriebskosten in Höhe von 2,40 €/m² ab, erhalten Sie eine Brutto-Rendite von 3,14 %. Bei einem Mehrwertsteuersatz von 7 % ergibt sich eine Netto-Rendite von 2,92 %.

Zur Renditeberechnung Ihrer Ferienwohnung gehört auch, ob Sie sie selbst nutzen. Machen Sie beispielsweise 14 Tage Urlaub in Ihrer Kapitalanlage Ferienwohnung und setzen dafür Übernachtungskosten von 95 € pro Tag an, beträgt die Netto-Rendite einschließlich Vermietung und Eigennutzung 3,22 %.

Die Eigenkapital-Rendite aus Vermietung und Eigennutzung nach Steuern berücksichtigt Tilgungskosten, Zinsen, Abschreibungen und Steuern. Bei unserem Beispiel beträgt sie 7,69 %. Natürlich gibt es auch andere Berechnungsvarianten, die sich jeweils von Fall zu Fall unterscheiden.


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6. Fazit für Kapitalanlage Ferienwohnung

Eine Ferienwohnung oder ein Ferienhaus als Kapitalanlage eignet sich sowohl als Einzelinvestition als auch für Anlageprofis zur Portfoliodiversifizierung. Beide Käufergruppen sollten vor dem Erwerb sowohl ihre Finanzierung und als auch das in Frage kommende Objekt auf „Herz und Nieren“ prüfen. Nur so können Sie sicherstellen, dass sich Ihre Investition auch wirklich rechnet. Besprechen Sie Ihr Vorhaben möglichst mit einem Experten. Das Team von Grossmann & Berger berät Sie gern umfassend zu allen Ihren Fragen rund um das Thema Ferienimmobilie als Kapitalanlage.


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7. FAQ

1. Lohnt sich eine Ferienwohnung als Kapitalanlage?

Das hängt im Wesentlichen von Ihrer Investitionsstrategie und Ihrer Risikobereitschaft ab. Mit der Geldanlage Ferienhaus können Sie Ihr Portfolio breiter aufstellen und Ihr Risiko mindern. Als Einzelinvestition können Sie angesichts des niedrigen Zinsniveaus mit einem Kauf für das Alter vorsorgen.

2. Mit welcher Rendite kann ich bei einer Ferienwohnung rechnen?

Generell können Sie mit der Kapitalanlage Ferienwohnung eine Rendite von rund 6 % oder mehr erzielen. Machen Sie selbst Urlaub dort, fällt die Rendite durch die geringere Auslastung entsprechend niedriger aus.

3. Welche Vorteile hat eine Ferienimmobilie mit Betreiberkonzept?

Erwerben Sie eine Ferienwohnung mit Betreiberkonzept, müssen Sie sich nach dem Kauf um nichts mehr kümmern. Alle Aufgaben und Abläufe im Zusammenhang mit der Ferienvermietung übernimmt der Betreiber.


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