Ferienwohnung und Steuern: Worauf Sie bei der Besteuerung von Ferienimmobilien achten sollten



Ob persönlicher Rückzugsort oder lukrative Einnahmequelle – als Besitzer einer Ferienimmobilie sollten Sie immer auch die steuerlichen Rahmenbedingungen im Auge behalten. Welche Steuern fallen an? Welche Kosten können Sie für die Ferienwohnung in der Steuererklärung angeben? Was ist zu beachten, wenn Sie Ihre Ferienwohnung selbst nutzen und vermieten möchten? Antworten auf diese und weitere Fragen rund um das Thema Ferienwohnung und Steuern finden Sie in diesem Ratgeberartikel.


1. Einleitung: Wie funktioniert die Besteuerung einer Ferienwohnung?
2. Versteuerung von Mieteinnahmen – wie müssen die Einnahmen versteuert werden?
      2.1 Abgaben aus der Vermietung der Ferienwohnung: Einkommenssteuer
      2.2 Abgaben aus der Vermietung der Ferienwohnung: Umsatzsteuer
      2.3 Abgaben aus der Vermietung der Ferienwohnung: Gewerbesteuer
3. Eigennutzung der Ferienwohnung: Zweitwohnsitzsteuer
4. Werbungskosten für Ferienwohnung steuerlich absetzen
5. Mini-Exkurs: Ferienwohnung – steuerliche Behandlung bei Eigennutzung in geringem Umfang
6. Sonderregelungen für Ferienimmobilien im Ausland
7. Fazit zu Ferienimmobilien und Steuern
8. FAQ


1. Einleitung: Wie funktioniert die Besteuerung einer Ferienwohnung?

Auf Ferienwohnungen fallen Steuern an. Das Finanzamt unterscheidet zwischen Immobilien zur Selbstnutzung und zur Vermietung. Wenn Sie Ihre Ferienwohnung dauerhaft an wechselnde Gäste vermieten, geht das Finanzamt von einer sogenannten Gewinnerzielungsabsicht aus. Können Sie diese allerdings nicht ausreichend nachweisen oder Sie nutzen Ihre Ferienwohnung oder Ihr Ferienhaus ausschließlich als Zweitwohnsitz, dann handelt es sich um Liebhaberei. Je nach Nutzungsart müssen Sie beispielsweise Einkünfte aus der Vermietung Ihrer Ferienwohnung in der Steuererklärung angeben und können gleichzeitig finanzielle Aufwände steuerlich geltend machen.
 

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2. Versteuerung von Mieteinnahmen – wie müssen die Einnahmen versteuert werden?

2.1  Abgaben aus der Vermietung der Ferienwohnung: Einkommenssteuer

Alle Einkünfte, die Sie mit Vermietung oder Verpachtung erwirtschaften, müssen Sie versteuern. Die Höhe der Einkommenssteuer hängt davon ab, wie hoch das zu versteuernde Einkommen ist. Der Eingangssteuersatz liegt bei 14 %. Ab einem zu versteuernden Einkommen von mehr als 265.327 € gilt der Spitzensteuersatz von 45 %. Für jeden Steuerpflichtigen gibt es allerdings einen Grundfreibetrag, der 2021 bei 9.744 € liegt. Alle darüber liegenden Einkünfte müssen nach Abzug von Werbungskosten und Freibeträgen versteuert werden.

2.2 Abgaben aus der Vermietung der Ferienwohnung: Umsatzsteuer

Für die erzielten Einkünfte aus der Vermietung Ihrer Ferienwohnung fällt Umsatzsteuer an. Hintergrund ist, dass inländische Lieferungen und Leistungen der Umsatzsteuerpflicht unterliegen, somit auch Umsätze aus der kurzzeitigen Vermietung einer Ferienwohnung.
 
  1. Wie hoch ist die Umsatzsteuer?
Der allgemeine Steuersatz beträgt 19 %. Für die Vermietung einer Ferienwohnung beträgt die Umsatzsteuer 7 %, denn laut Umsatzsteuergesetz gilt hierfür der ermäßigte Steuersatz.
 
  1. Wann entfällt die Umsatzsteuer?
Bei einem Brutto-Umsatz von maximal 17.500 € entfällt die Umsatzsteuer aufgrund der sogenannten Kleinunternehmerregelung. Sie entfällt ebenfalls, wenn die Ferienwohnung über einen längeren Zeitraum vermietet wird, bei dem der Wohnzweck und nicht der Ferienzweck im Vordergrund steht.
 
  1. Wer zahlt die Umsatzsteuer?
Anders als bei der Einkommenssteuer wird die Umsatzsteuer nicht vom Vermieter, sondern vom Mieter getragen. Der Vermieter muss die Umsatzsteuer an das Finanzamt abführen.
 

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2.3 Abgaben aus der Vermietung der Ferienwohnung: Gewerbesteuer

In der Regel ist die Vermietung einer Ferienwohnung keine gewerbliche Betätigung. Gleicht die Organisation der Ferienimmobilie jedoch einem Beherbergungsbetrieb und befindet sich die Wohnung beispielsweise in einer Ferienwohnanlage, kann für die Immobilie eine Gewerbesteuer anfallen. Diese müssen Vermieter ab einem jährlichen Gewinn von 24.500 € zahlen. Die Gewerbesteuer wird von der Gemeinde erhoben, in der Ihre Ferienwohnung als Gewerbe gemeldet ist. Liegt der Gewinn unterhalb dieser Freibetragsgrenze, reicht es, die Einkünfte in der Einkommenssteuererklärung anzugeben. Kapitalgesellschaften haben keinen Anspruch auf diesen Freibetrag.
 
Wenn Sie eine oder mehrere Ferienwohnungen als Kapitalanlage erwerben möchten, müssen Sie prüfen, ob Ihre Einkünfte innerhalb des Freibetrags liegen oder diesen überschreiten.
 

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3. Eigennutzung der Ferienwohnung: Zweitwohnsitzsteuer

Wenn die Eigennutzung der Ferienwohnung im Vordergrund steht, gelten andere steuerliche Rahmenbedingungen. Nutzen Sie die Zweitwohnung oder das Ferienhaus für sich selbst, müssen Sie in einigen Städten und Gemeinden eine Zweitwohnsitzsteuer entrichten. Diese örtliche Aufwandsteuer erhebt direkt die jeweilige Kommune und sie kann selbst bestimmen, wie hoch der Steuersatz ist. Als Berechnungsgrundlage dient in der Regel die Jahresnettokaltmiete.
 
Tipp: Informieren Sie sich am besten vor dem Erwerb einer Zweitwohnung bei der Gemeinde oder der Stadt, ob und wieviel Zweitwohnungssteuer Sie zahlen müssen.
 
Auch wenn Sie Ihre Ferienwohnung oder Ihr Ferienhaus nur wenige Wochen im Jahr selbst nutzen, gilt die Immobilie steuerlich als Zweitwohnsitz.
 
Von der Zweitwohnsitzsteuer können Sie unter anderem befreit werden, wenn Sie die Wohnung aus beruflichen Gründen nutzen und Sie verheiratet sind oder in einer eingetragenen Lebenspartnerschaft leben.
 

Darauf sollten Vermieter von Ferienwohnungen bezüglich der steuerlichen Behandlung achten:

Veränderungen im Steuerrecht: Die steuerrechtlichen Rahmenbedingungen unterliegen einem ständigen Wandel. Vermieter sollten sich daher regelmäßig über aktuelle Entwicklungen bezüglich ihrer Ferienwohnung und Steuern informieren.

Holen Sie sich am besten immer professionelle Beratung bei einem Experten (Steuerberater, Anwalt, Notar), um die gesetzlichen und steuerlichen Details Ihrer Vermietung zu klären.
 

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4. Werbungskosten für Ferienwohnung steuerlich absetzen

Wenn Sie mit der Vermietung Ihrer Ferienwohnung oder Ihres Ferienhauses Gewinn machen und diesen nachweisen können, können Sie die Ausgaben für den Erhalt der Einnahmen (Anschaffung, Nebenkosten, Reparaturen, Vermarktungskosten, etc.) als Werbungkosten absetzen. Auch die Grundsteuer und Gebäudeversicherung zählen zu den Werbungskosten. Wenn das Finanzamt die Gewinnerzielungsabsicht anerkennt, können Sie somit auch ggf. Verluste geltend machen. Am einfachsten lassen sich Werbungskosten für Ferienwohnungen in der Steuererklärung angeben, die ausschließlich vermietet und nicht selbst genutzt werden.
 
Das Finanzamt erkennt die Gewinnerzielungsabsicht zweifelsfrei an, wenn:
 
  • die jährliche Vermietungsdauer der Ferienimmobilie nicht deutlich unter dem ortsüblichen Durchschnitt liegt.
  • Sie als Steuerpflichtiger einen Vermittler mit der Vermietung beauftragen und die Eigennutzung vertraglich ausgeschlossen ist.
  • sich die Ferienwohnung im eigenen Wohnhaus befindet und Sie nachweisen können, dass Ihr Eigenheim über genug Platz für Besuch verfügt.
 

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5. Mini-Exkurs: Ferienwohnung – steuerliche Behandlung bei Eigennutzung in geringem Umfang

Beabsichtigen Sie, Ihre Ferienimmobilie nicht ausschließlich zu vermieten, sondern gelegentlich auch selbst zu nutzen, dann müssen Sie dem Finanzamt die Zeiträume der Selbstnutzung und der Vermietung offenlegen. Können Sie dabei nachweisen, dass Sie mit der Vermietung Ihrer Ferienimmobilie Geld verdienen, auch wenn Sie diese zeitweise selbst nutzen, können Sie die Kosten für die Ferienwohnung teilweise steuerlich absetzen. Das Finanzamt setzt die Zeiträume der Vermietung mit den Zeiträumen der Eigennutzung ins Verhältnis. Auch Leerstandszeiten können zur Vermietungszeit gezählt werden. Hierfür müssen Sie nachweisen, dass Sie eine Vermietung beabsichtigt hatten und der Leerstand nicht Ihre Schuld ist.
 
Manche Gemeinden regeln in ihrer Satzung, dass Immobilienbesitzer nur einen Anteil der Zweitwohnungsteuer zahlen müssen, wenn ihnen die Ferienwohnung nur anteilsmäßig zur Verfügung steht.
 
 
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6. Sonderregelungen für Ferienimmobilien im Ausland

Wenn Sie eine Immobilie im Ausland besitzen, gilt in den meisten Fällen für das Ferienhaus oder die Ferienwohnung eine andere steuerliche Behandlung. Je nach Land fallen unterschiedliche Steuern an. Mit einigen Ländern hat Deutschland ein Doppelbesteuerungsabkommen mit Freistellungsmethode abgeschlossen. Durch dieses Abkommen zahlen Besitzer von Ferienimmobilien nicht doppelt Steuer, sondern entweder in dem Land, wo die Ferienimmobilie ist, oder in Deutschland.
 
Während der deutsche Staat für Ferienimmobilien zur Eigennutzung im Ausland oftmals keine Steuern auf den Kauf und die Nutzung erhebt, müssen Immobilienbesitzer die Vermietung ihrer Ferienwohnung dem deutschen Finanzamt mitteilen.
 

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7. Fazit zu Ferienimmobilien und Steuern:

Egal, ob Sie eine Ferienimmobilie zur Eigennutzung oder Vermietung erwerben möchten: Es gibt viele steuerliche Aspekte zu beachten. Lassen Sie sich daher im Vorwege von einem oder mehreren Fachexperten zu den steuerlichen Rahmenbedingungen beraten. Bei der Suche nach einer passenden Ferienwohnung oder einem Ferienhaus stehen Ihnen unsere Makler gerne beratend zur Seite.
 

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8. FAQ

1. Wie wird eine Ferienwohnung versteuert?

Je nach Nutzungsart der Ferienwohnung fallen unterschiedliche Steuern an. Wer seine Ferienwohnung vermietet, kann einige Kosten steuerlich geltend machen. Ausschließlich selbst genutzte Ferienimmobilien gelten als Liebhaberei und können nicht steuerlich abgesetzt werden.
 
  1. Ist die Vermietung von Ferienwohnungen umsatzsteuerpflichtig?
Wird die Ferienwohnung kurzzeitig an wechselnde Feriengäste vermietet, fällt eine Umsatzsteuer an. Liegt der jährliche Brutto-Umsatz jedoch unter 17.500 €, entfällt die Umsatzsteuer.
 
  1. Was lässt sich alles bei einer Ferienwohnung steuerlich absetzen?
Wenn Sie die Ferienwohnung ausschließlich oder überwiegend vermieten, können Sie Werbungskosten und verschiedene laufende Kosten steuerlich absetzen, wie zum Beispiel Nebenkosten, Reparaturen, Vermarktungskosten, Grundsteuer und Gebäudeversicherung.

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