Schenkungssteuer bei Immobilien - planbare steuerliche Belastung

Wir beantworten Ihre Fragen


  1. Schenkungssteuer: Vier grundsätzliche Fragen
    1. Wer muss eine Schenkungssteuer für Immobilien zahlen?

    2. Wann fällt eine Schenkungssteuer für Immobilien an?

    3. Wie wird die Schenkungssteuer für Haus und Grundstück berechnet?

    4. Wie hoch sind die Freibeträge und Steuersätze bei einer Schenkung?
  2. Praktische Beispiele und Tipps für die Schenkungssteuer bei Immobilien
    1. Berechnungsbeispiel 

    2. Schenkungssteuer sparen
       
    3. Schenkungssteuererklärung


Wissenswertes zur Schenkungssteuer

1. Schenkungssteuer: Vier grundsätzliche Fragen

Das Gesetz definiert die Schenkung als unentgeltliche Zuwendung unter Lebenden. Der Vorteil gegenüber der Erbschaft liegt darin, dass der Freibetrag zur Schenkungssteuer alle zehn Jahre neu in Anspruch genommen werden kann. Erfahren Sie hier, wer eine Schenkungssteuer zahlen muss, wann sie anfällt, wie sie berechnet wird und welche Freibeträge es gibt.


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a. Wer muss die Schenkungssteuer für Immobilien zahlen?

Grundsätzlich muss der Beschenkte die Schenkungssteuer entrichten. Dabei ist zu beachten, dass auch der Schenker haftet, wenn die Steuer nicht bezahlt wird.


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b. Wann fällt eine Schenkungssteuer für Immobilien an?

Eine Schenkungssteuer für Immobilien fällt bei Ihnen dann an, wenn Sie eine Immobilie geschenkt bekommen und der Wert der Immobilie über dem gesetzlichen Freibetrag liegt.


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c. Wie wird die Schenkungssteuer für Haus und Grundstück berechnet?

Grundsätzlich lässt sich die Schenkungssteuer in zwei Schritten berechnen. Dafür wird zunächst der persönliche Freibetrag vom Wert der Schenkung abgezogen. Der Differenzwert multipliziert mit dem Steuersatz ergibt die Höhe der Schenkungssteuer.
Der Wert der Schenkung bzw. der aktuelle Wert Ihrer Immobilie wird in der Regel von der Steuerbehörde nach gesetzlich vorgeschriebenen Bewertungsmethoden ermittelt. Wichtige Faktoren wie Lage, Ausstattung und Zustand der Immobilie bleiben jedoch außen vor. Lediglich die Massenergebnisse von Gutachterausschüssen, wie beispielsweise der Bodenrichtwert, werden hier berücksichtigt. Daher ist es keine Seltenheit, dass eine höhere Schenkungssteuer aufgrund der falschen Wertermittlung anfällt. Es ist daher immer ratsam, eine unabhängige Immobilienbewertung  zurate zu ziehen.



Darüber hinaus hat die Nutzung der Immobilie Einfluss auf die Berechnung der Schenkungssteuer. Das Familienheim schützt der Gesetzgeber mit einer Ausnahmeregelung: Die Schenkung eines bebauten Grundstücks an den Ehe- oder Lebenspartner ist steuerfrei, wenn es sich um eine selbstgenutzte Immobilie handelt.

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d. Wie hoch sind die Freibeträge und Steuersätze bei einer Schenkung?

Die Höhe der Freibeträge und die Zuordnung der Steuerklasse richtet sich nach dem Verwandtschaftsgrad. Bei der Schenkungssteuer für Haus, Grundstück und Vermögen sieht das Schenkungssteuergesetz folgende Freibeträge vor:


Verwandtschaftsgrad Steuerklasse Freibetrag Steuersatz
Ehegatte und Lebenspartner   I 500.000 Euro   7-30%
Leibliche Kinder, Stiefkinder, Adoptivkinder Gesamtbetrag   I 400.000 Euro   7-30%
Enkelkinder, deren Eltern verstorben sind   I 400.000 Euro   7-30%
Enkelkinder   I 200.000 Euro   7-30%
Eltern, Großeltern, Geschwister,  Nichten und Neffen   II 20.000 Euro   15-43%
Andere Beschenkte   III 20.000 Euro   30-50%


Aus dem Verwandtschaftsgrad ergibt sich die Steuerklasse, die Maßstab für die Berechnung der Höhe Ihrer steuerlichen Belastung ist. Je höher der Verwandtschaftsgrad ist, desto geringer fällt zudem der Steuersatz aus.

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2. Praktische Beispiele und Tipps für die Schenkungssteuer bei Immobilien

In einigen Fällen können Sie bei der Schenkungssteuer Steuern sparen. Wir geben Ihnen Tipps für die Immobilienschenkung und zeigen Ihnen ein praktisches Beispiel zur Berechnung der Steuer.

a. Berechnungsbeispiel

Im folgenden Beispiel wurde die zu entrichtende Schenkungssteuer ermittelt, die anfällt, wenn Sie eine vermietete Wohnimmobilie an das eigene Kind verschenken:


Wert der Immobilie  1.000.000 Euro
Steuerbefreiung 10 % (da vermietetes Objekt)  100.000 Euro
= Steuerwert  900.000 Euro
Persönlicher Freibetrag  400.000 Euro
= steuerpflichtiger Zugewinn  500.000 Euro
Steuersatz 11 %     55.000 Euro



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b. Schenkungssteuer sparen

Die Schenkung von Vermögenswerten hat häufig den Zweck, als späterer Erblasser durch ein rechtzeitiges Handeln die Nachkommen nicht mit hohen Erbschaftssteuern für die Immobilie zu belasten. Ein weiterer Vorteil besteht darin, dass Sie durch Schenkungen Ihr Vermögen bereits zu Lebzeiten gerecht verteilen können.

Bei der steuerfreien Schenkung des Familienheimes an den Ehegatten entfällt zudem die zehnjährige Wohnpflicht, die für die Erbschaftssteuer bei Immobilien gilt. Ebenso wenig entscheidend ist, wie lange Sie das Objekt bereits als Eigenheim nutzen (nach BFH-Urteil vom 27. Oktober 2010 - Az. II R 37/09). Wenn Sie Ihr Eigenheim bereits zu Lebzeiten auf Ihre Kinder übertragen, besteht weiterhin die Möglichkeit, sich ein lebenslanges Wohnrecht zu sichern.

Enkelkinder, Neffen und Nichten sind vor dem Gesetz Verwandte zweiten Grades. Bei der Schenkungssteuer auf Immobilien ist dieser Umstand mit geringeren Freibeträgen verbunden. Wenn nun die Großeltern Ihren Enkelkindern zu Lebzeiten Vermögen übertragen wollen, kann die Kettenschenkung eine Lösung darstellen. In diesem Fall schenken die Großeltern die Immobilie zunächst Ihren Kindern, denen die hohen Freibeträge der Steuerklasse I zustehen. Diese reichen die Schenkung dann an die eigenen Kinder weiter. Dies geschieht allerdings freiwillig, eine rechtliche Verpflichtung zur Weitergabe darf nicht getroffen werden. Es muss also großes Vertrauen zwischen den Familienmitgliedern herrschen. Wichtig ist bei dem Modell der Kettenschenkung, dass Sie sich rechtlich absichern, um nicht der Steuerumgehung verdächtigt zu werden.  

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c. Schenkungssteuererklärung

Das Finanzamt verlangt für jede relevante Schenkung innerhalb von drei Monaten eine (formlose) Meldung. Bei Immobilienschenkungen erhalten Sie meist automatisch eine Aufforderung zur Abgabe einer Schenkungssteuererklärung innerhalb einer bestimmten Frist. Haben Sie die Schenkung bereits notariell beglaubigen lassen, entfällt die Meldepflicht beim Finanzamt für Sie.


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Gern stehen wir Ihnen für weitere Fragen persönlich zur Verfügung. Wir freuen uns auf Ihren Anruf unter 040 - 350 80 20.
Alternativ können Sie gern eine E-Mail an info@grossmann-berger.de senden. 


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