Grundstück kaufen - das sollten Sie beachten

In nur 10 Schritten erfahren Sie all das, was Sie bei der Auswahl eines Grundstücks und dem Kauf beachten müssen.


 

Das gilt es vor der Entscheidung für ein Grundstück zu prüfen:
      1. Der Anschluss des Grundstücks
      2. Die Größe des Grundstücks
      3. Die Lage des Grundstücks
      4. Bebauungsplan / Baurecht des Grundstücks
      5. Der Boden des Grundstücks
      6. Grundbucheintrag prüfen
Das Grundstück kaufen – das müssen Sie beachten:
       7. Preisverhandlung

Grossmann und Berger – Ihr Makler für Grundstücke in Hamburg

Die richtige Entscheidung für ein Grundstück treffen

Das Grundstück sollte genauso sorgfältig wie das Haus selbst ausgewählt werden. Hier erklären wir Ihnen, was Sie alles prüfen und bedenken sollten.

1. Der Anschluss des Grundstücks

Fällt Ihnen ein Grundstück auf, das besonders günstig ist, kann es daran liegen, dass es noch nicht erschlossen ist. Das bedeutet, dass noch keine Leitungen für Abwasser, Wasser, Energie und Telekommunikation verlegt wurden. „Teilerschlossen“ bedeutet, dass nur einige dieser Anschlüsse bereits verlegt wurden. Was wie ein vermeintliches Schnäppchen wirkt, kann somit teuer werden. Denn an den Erschließungskosten für das Land müssen Sie sich beteiligen. Prüfen Sie deshalb, ob das Grundstück auch mit den Anschlusskosten noch erschwinglich ist. Für die Berechnung gibt es keine Faustformel. Erkundigen Sie sich nach der geltenden Gebührenstaffelung in der betreffenden Gemeinde.
Tipp: Informieren Sie sich über die exakte Position der Leitungen. Auch bei einem Baugrundstück, das als voll erschlossen deklariert werden darf, können die Leitungen über 100 Meter entfernt liegen.

Diese vier Arten von Grundstücken gibt es:
 
Baureifes Land Die schnelle Lösung. Sogenannte Baugrundstücke sind erschlossen, frei von Hindernissen wie großen Bäumen und es besteht bereits Baurecht. Sie sind die teuerste Art von Fläche, aber auch die unkomplizierteste und risikoärmste. Der Kauf lässt sich gut über ein Bankdarlehen finanzieren.
Rohbauland Bauland, das noch nicht erschlossen ist. Hier müssen Sie die Teilfinanzierung der Erschließung mit in die Kalkulation Ihres Budgets einbeziehen.
Bauerwartungsland Bauerwartungsland ist nicht erschlossenes Land, bei dem zu erwarten ist, dass die Gemeinde es zur baulichen Nutzung freigeben wird. Wann dies geschieht, ist jedoch nicht sicher. Kaum eine Bank ermöglicht für den Kauf eines solchen Grundstückes eine Baufinanzierung.
Flächen zur forst- und landwirtschaftlichen Nutzung Ackerland ist nicht geeignet für eine Bebauung. Es ist meist weit entfernt von den Versorgungsbetrieben und guter Infrastruktur. Zudem ist es auch in Zukunft als Ackerland angedacht und eine Baugenehmigung lässt sich kaum erhalten.
 
Im Flächennutzungsplan der jeweiligen Kommune können Sie mehr über die vorgesehene Bestimmung des Bodens erfahren.


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2. Die Größe des Grundstücks

Überlegen Sie sich vorab, ob Sie einen großen Garten wünschen und vielleicht ein Carport oder Gartenhäuschen gebaut werden soll. Es beeinflusst maßgeblich, ab welcher Größe der Grundstückskauf überhaupt für Sie in Frage kommt.
In Deutschland beträgt der Mindestabstand zu den Nachbarhäusern in der Regel zwischen 2,5 bis 3 Metern. Wenn Sie in Baden-Württemberg oder in Hamburg ein Grundstück kaufen möchten, gilt zum Beispiel ein Abstand von 2,5 Metern gemäß § 5 LBO (Ba-Wü) / § 6 HBauO (HH). In den anderen Bundesländern gilt in der Regel ein Abstand von 3 Metern [Stand 2020]. Der Blick in den jeweiligen Bebauungsplan verschafft Klarheit, wie viele Meter es tatsächlich sind. Dem sogenannten B-Plan können Sie auch entnehmen, wie groß der Flächenanteil des Grundstücks ist, den Sie als Bauherr überbauen dürfen. Beträgt die Grundflächenzahl zum Beispiel 0,5, bedeutet das, dass 50 Prozent der Fläche bebaut werden dürfen. Es gilt auch „Baugrenzen“ bzw. „Baufenster“ zu beachten, die z.B. in qualifizierten B-Plänen ersichtlich sind, sofern diese bestehen.
Bei einem freistehenden Einfamilienhaus von 100 m² Grundfläche müssen Sie von einer Grundfläche mit mindestens 335 m² ausgehen. Wenn Sie jedoch einen Garten für die Freizeitgestaltung wünschen, sollten Sie größer planen.


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3. Die Lage des Grundstücks

Schauen Sie sich um! In welcher Umgebung liegt das von Ihnen anvisierte Grundstück? Sind eventuell Lärmquellen wie eine laute Straße oder eine Tischlerei in unmittelbarer Nähe? Oder liegt der Bauplatz nahe an einem Fluss? Neben einigen Annehmlichkeiten bedeutet das auch Hochwassergefährdung und wegfallende Unterkellerung. Bauen Sie hingegen auf einem Hanggrundstück, können auf Grund der widrigen Baubedingungen die Kosten in die Höhe schießen.
Auch der zukünftige Alltag sollte geplant werden. Möchten Sie Einkäufe, Arztbesuche, Arbeits- und Schulwege gerne zu Fuß oder mit dem Fahrrad erledigen? Oder nehmen Sie für ein günstiges, abgelegenes Grundstück auch längere Fahrten mit dem Auto für die alltäglichen Erledigungen in Kauf? Solche Fragen sollten Sie sich beantworten und in die weitreichende Entscheidung mit einbeziehen.
Zu guter Letzt können Sie auch die Nachbarschaft in Ihren Erwägungen berücksichtigen. Handelt es sich um eine Straße mit vielen jungen Familien? Machen die direkten Nachbarn einen freundlichen Eindruck?


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4. Bebauungsplan - Welches Haus darf gebaut werden?

Nicht nur die Prüfung des Grundstücks vor Ort ist wichtig für die Kaufentscheidung. Auch ein Blick in den Bebauungsplan ist hilfreich. Er gibt Aufschluss über alle bautechnischen Details und erklärt den Bauherren, was möglich ist und was nicht.
Im Bebauungsplan finden Sie unter anderem folgende Vorgaben und Begrenzungen:
  • Form des Hauses
  • Grundflächenzahl (GRZ)
  • Geschossflächenzahl (GFZ)
  • Mindestabstand zum Nachbargrundstück
  • Erlaubte Dachformen und zulässige Stockwerkzahl
  • Welche Art der Grenzbebauung ist zulässig (z.B. Carport, Gartenhaus)
  • Weitere Vorgaben wie Materialien / Farben zur Fassadengestaltung
Insbesondere bei ausgefallenen Bauvorhaben können diese Vorgaben zu einem Ausschlusskriterium für das Grundstück werden.

Sollte kein Bebauungsplan existieren, gelten die Bestimmungen des § 34 BauGB. Nach diesem Paragraphen des Baugesetzbuches muss sich das Haus in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen. Mittels einer formellen Bauvoranfrage beim zuständigen Bauamt können Sie prüfen lassen, ob Ihr Hausentwurf für dieses Grundstück zulässig ist.


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5. Der Boden des Grundstücks

Wenn das Grundstück als tauglich für Ihren Lebens- und Hausentwurf befunden wurde, geht es an die Prüfung des Bodens. Wenn es noch kein Bodengutachten für das Grundstück gibt, sollten Sie eines erstellen lassen. Diese Investition von 500 bis 1.000 € lohnt sich.
Das Bodengutachten, auch Baugrundgutachten genannt, dokumentiert die Baugrund- und Grundwasserverhältnisse. Aus diesen Informationen lässt sich unter anderem ablesen, ob der Boden das Haus tragen kann, ob ein Kellerbau möglich ist und ob Sie vor dem Bau in Drainagen investieren müssen. Zudem erfahren Sie, ob es Schadstoffbelastungen gibt. In manchen Fällen von Sanierungspflicht müssen nicht nur die Verursacher, sondern auch die neuen Eigentümer anteilig für die Beseitigung der Altlasten aufkommen ggf. beim Umweltamt nachfragen, ob etwas bekannt ist. Ein Bodenguthaben schützt Sie vor solchen potentiellen Schadensfällen und dient als Berechnungsgrundlage für die sichere Gründung des Hauses.
Doch nicht nur ein Blick unter die Erde ist empfehlenswert. Prüfen Sie auch, ob alte Bäume auf dem Grundstück, das Sie kaufen möchten, dem Bauvorhaben im Wege stehen. Häufig brauchen Sie erst eine Fällgenehmigung, um diese aus dem Weg schaffen zu können. Nähere Informationen finden Sie in der örtlichen Baumschutzsatzung. Falls sich sogar noch alte Gebäude oder Verschläge auf dem Bauplatz befinden, seien Sie sich darüber bewusst, dass Sie für die Abrisskosten aufkommen müssen.


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6. Grundbucheintrag prüfen

Zu guter Letzt gilt es noch, das Grundbuch zu überprüfen. Der Grundbuchauszug gibt zum Beispiel preis, ob jemandem ein Vorkaufsrecht eingeräumt wurde. Aus Abteilung III geht hervor, ob das Grundstück finanziell unbelastet ist. Denn es kann durchaus sein, dass noch eine Grundschuld gegenüber einem Finanzinstitut oder anderen Unternehmen offen ist. In Abschnitt II des Grundbuches finden Sie zudem Angaben darüber, ob es bestimmte (Grund-)Dienstbarkeiten gibt. Dies kann zum Beispiel eine Baubeschränkung sein oder ein Wegerecht für den Nachbarn. Prüfen Sie auch das Baulastenverzeichnis der Gemeinde, ob Eintragungen vorliegen. Die Grundbuchüberprüfung kann auch von einem Notar übernommen werden.


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Das Grundstück kaufen – das müssen Sie beachten

Haben Sie alle Vorerkundigungen eingeholt und sind mit dem Ergebnis zufrieden, kann der Kaufprozess gemeinsam mit einem Notar in die Wege geleitet werden.


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7. Preisverhandlung

Der Kaufpreis eines Grundstücks ist häufig nicht in Stein gemeißelt. Mit Verhandlungsgeschick und guten Argumenten kann es Ihnen gelingen, den Grundstückspreis noch um einige tausend Euro zu senken. Stellen Sie in den Verhandlungen gut recherchierte Punkte vor, die den Preis Ihrer Meinung nach zu hoch erscheinen lassen. Als Argumente können beispielsweise Altlasten, Grunddienstbarkeiten oder eine nachteilige Lage dienen. Zudem sollten Sie den Marktwert des Grundstücks vor der Preisverhandlung abschätzen. Dazu können Sie im Vergleichswertverfahren ermitteln, wie hoch die Verkaufspreise von ähnlichen Grundstücken in letzter Zeit waren. Einen weiteren wichtigen Orientierungspunkt stellt der Bodenrichtwert dar. Er gibt an, wie hoch der durchschnittliche Wert von 1 m² Boden in der jeweiligen Lage ist. In vielen Bundesländern können Sie den Bodenrichtwert kostenlos über das Bodenrichtwertinformationssystem (BORIS) ermitteln. Für Hamburg steht beispielsweise die interaktive Bodenrichtwertkarte BORIS.HH zur Verfügung.

Sollte sich der Grundstückspreis als unumstößlich erweisen, können Sie versuchen, andere Kostenpunkte zu verhandeln und ein Entgegenkommen zu erreichen. Vielleicht ist der Vorbesitzer dazu bereit, die Kosten für nötige Baumfällungen zu tragen oder lässt sich davon überzeugen, die Notarkosten mit Ihnen zu teilen.


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8. Die Finanzierung des Grundstücks

Berücksichtigen Sie bei der Erstellung eines Finanzierungsplans die Nebenkosten, die beim Kauf des Grundstücks anfallen. Zu ihnen zählen die jährlich anfallende Grundsteuer, die Grunderwerbsteuer (3,5 bis 6,5 Prozent des Grundstückpreises – Hamburg liegt mit 4,5 Prozent [Stand 2020] im Mittelfeld), Notarkosten (circa 1,5 Prozent des Kaufpreises) und eine eventuell anfallende Maklerprovision. Die Finanzierung des Baugrundstücks sollten Sie bereits vor Unterschrift des Kaufvertrages unter Dach und Fach gebracht haben.


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9. Kaufvertrag

Etwa zwei Wochen vor angesetzter Unterzeichnung des finalen Kaufvertrages wird Ihnen ein Kaufvertragsentwurf zugestellt. Er enthält Angaben wie Größe, Lage und Preis des Grundstücks. Prüfen Sie diese Daten sorgfältig und lassen Sie den Kaufvertragsentwurf im Zweifel zusätzlich von einem Anwalt überprüfen. Nach erfolgter Unterschrift sind keine Änderungen mehr möglich.


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10. Notarielle Beglaubigung

Der endgültige Grundstück-Kaufvertrag muss von einem Notar beglaubigt / beurkundet werden. Er kümmert sich für Sie im Anschluss auch um behördliche Genehmigungen und die Anpassung im Grundbuch, in das Sie als neue Besitzer eingetragen werden. Wenn Sie das Grundstück mit Hilfe eines Darlehens erwerben, beurkundet er zudem die Grundschuld und die Hypothek auf das Grundstück.


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