Wissenswertes – Wie funktioniert die Mietpreisbremse?

Wir beantworten Ihre Fragen


1. Was ist die Mietpreisbremse?
  1. Was ist das Ziel der Mietpreisbremse?
  2. In welchen Gebieten gilt die Mietpreisbremse?
  3. Welche Ausnahmen gelten für die Mietpreisbremse?
  4. Was besagt das Bestellerprinzip?
  5. Kritik an der Mietpreisbremse
 
2. Praktische Umsetzung und Umgang mit der Mietpreisbremse
  1. Der örtliche Mietspiegel und die Mietpreisbremse
  2. Beispiele zur Mietpreisbremse
  3. Miete nach Modernisierung
  4. Staffelmiete
  5. Indexmiete
 
3. In welchen Bundesländern gilt die Mietpreisbremse?


1. Was ist die Mietpreisbremse?

a. Was ist das Ziel der Mietpreisbremse?

Das Mietrechtsnovellierungsgesetz, umgangssprachlich als „Mietpreisbremse“ bekannt, wurde am 21.04.2015 beschlossen. Ziel war es, den Anstieg der Miete in angespannten Wohnungsmärkten zu dämpfen. Bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen sollte im Zuge des Gesetzes die Miete höchstens 10% über dem ortsüblichen Niveau liegen. Die Mietpreisbremse gilt für Wohnungen aus „Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt“ – um welche es sich dabei handelt, weisen die teilnehmenden Bundesländer aus.

b. In welchen Gebieten gilt die Mietpreisbremse?

Die Bundesländer dürfen die Mietpreisbremse für bestimmte Wohnungsmärkte nur in Kraft setzen, wenn sie bei der Ausweisung solcher Gebiete bestimmte Kriterien beachten. Als angespannt gilt ein Gebiet, wenn
  • die Mieten stärker steigen als im Bundesdurchschnitt
  • die durchschnittliche Mehrbelastung der Haushalte über dem bundesweiten Durchschnitt liegt
  • die Wohnbevölkerung stärker wächst als die Neubautätigkeit zur Wohnraumversorgung
  • geringer Leerstand bei großer Nachfrage herrscht
Die Gültigkeit für die Auszeichnung eines Wohnungsmarktes als „angespannt“ gilt zunächst für fünf Jahre. Um Investitionsbereitschaft in Neubauten zu garantieren, sind diese von der Mietpreisbremse ausgenommen.

c. Welche Ausnahmen gelten für die Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse wird nicht uneingeschränkt angewendet. So sind etwa Neubauten von der Regelung ausgeschlossen, um Investitionen nicht zu behindern und die Wohnungsknappheit einzudämmen.

Auch wenn die vorherige Miete bereits über dem Mietspiegel lag, greift die Mietpreisbremse nicht. In diesem Fall kann der Vermieter zu einer Höhe abschließen, die über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Dieses Verfahren dient dem Bestandsschutz der Vormiete. 

Damit Instandsetzungsmaßnahmen weiterhin durchgeführt werden, wird auch diesbezüglich die Mietpreisbremse eingeschränkt. Wenn eine Bestandswohnung vor ihrer Neuvermietung modernisiert wird, können Teile dieser  Kosten auf den Mieter umgelegt werden (11% Regel). In diesem Fall wird die ortsübliche Vergleichsmiete auf den alten Zustand berechnet und anschließend die 11% umgelegt.

Umfassende Sanierungen, solche die mindestens ein Drittel des Volumens für einen vergleichbaren Neubau betragen, sind bei der einmaligen Erstvermietung  ebenfalls von der Mietpreisbremse ausgenommen.
Mieterhöhungen im Zuge der Indexmiete, also solche, die sich am Verbraucherpreisindex orientieren sind nicht durch die Mietpreisbremse begrenzt. Dafür dürfen weitere Kosten für Umbaumaßnahmen und ähnliches nicht mehr zu zusätzlichen Mieterhöhungen führen. Mehr Informationen.

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d. Was besagt das Bestellerprinzip?

Außerdem sollte durch das Gesetz zur Mietpreisbremse das Bestellerprinzip bei der Wohnungsvermittlung gestärkt werden. Das Prinzip „Wer bestellt, der bezahlt!“ sagt Folgendes aus:
  • Dem Wohnungsvermittler ist es künftig verboten eine Provision von dem Wohnungssuchenden zu verlangen
  • Der Verstoß gegen das WoVermRG (Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung) ist bußgeldbewährt
Mit dem Bestellerprinzip soll verhindert werden, dass die Vermieter die Kosten für den Makler auf die Wohnungssuchenden übertragen. Wer den Makler bestellt, soll ihn auch bezahlen – und das ist in der Praxis meist der Vermieter. Bei Grossmann & Berger sind seitdem über 90% der Bestandskunden an Vermietern in eines der angebotenen Service-Pakete gewechselt. Sie halten sich somit an das Bestellerprinzip und arbeiten weiterhin vertrauensvoll mit uns zusammen.

e. Kritik an der Mietpreisbremse

Seit ihrer Einführung ist die Mietpreisbremse in ihrer Wirkung umstritten. Häufiger Kritikpunkt ist, dass sie vorrangig finanzstarke Wohnungssuchende unterstützt. Die Mieten werden zwar geringer, aber über die größte Bonität verfügt immer noch die gleiche Interessensgruppe. Dazu basiert die Mietpreisbremse auf der Berechnung des örtlichen Mietspiegels. Dieser ist regional sehr unterschiedlich und wird nicht in allen Städten nach den gleichen, wissenschaftlichen Kriterien erstellt. Auch für Vermieter ist es so schwierig, eine rechtlich abgesicherte Miete zu kalkulieren. Grossmann & Berger berät Sie gerne in allen Fragen rund um die Mietkalkulation und den örtlichen Mietspiegel.

2. Praktische Umsetzung und Umgang mit der Mietpreisbremse

a. Der örtliche Mietspiegel und die Mietpreisbremse

Mit der Einführung der Mietpreisbremse ist auch die Berechnung der regionalen Mitspiegel ins öffentliche Interesse gerückt. Zu wissen, was die ortsübliche Miete ist, soll die Verhandlungen zwischen Vermietern und Wohnungssuchenden erleichtern. Neben dem Mietspiegel gibt es noch weitere Möglichkeiten die regionalen Preise festzustellen:
  • Auskunft aus einer Mietdatenbank
  • Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen
  • Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen (es genügt die Benennung von 3 Vergleichswohnungen)
Klar ist, dass der Mietspiegel in Ballungszentren, wie Hamburg oder Berlin, deutlich höher ist als in ländlichen Regionen. Da die Mietspiegel aber nicht nach bundeseinheitlichen Kriterien erstellt werden, ist auch die darauf aufbauende Berechnung der Mietpreisbremse für Wohnungssuchende schwer zu durchschauen. Wie die Wohnung und der Preis vor dem Beginn seiner Miete aussahen, ist für die Suchenden ebenfalls schwer zu beurteilen.

b. Beispiele zur Mietpreisbremse

Zur Berechnung der Mietpreisbremse kann die ortsübliche Vergleichsmiete + 10% genommen werden. Dies soll an einem Beispiel verdeutlicht werden:
  • Die bisherige Miete einer Wohnung 1 beträgt 6,50 €/m²
  • Die ortsübliche Miete liegt bereits bei 8,00 €/m²
  • Vergleichbare Wohnungen im Wohngebiet werden teilweise für 10,00 €/m² vermietet
  • Die neue Miete für Wohnung 1 berechnet sich wie folgt: 8,00 €/m² + 10% = 8,80 €/m²
Mit dem Wirken der Mietpreisbremse darf die Miete auf höchstens 8,80 €/m² angehoben werden.

c. Miete nach umfassender Modernisierung

Neubauten sind von der Mietpreisbremse ausgenommen. Und auch, wenn eine Bestandswohnung vor der Wiedervermietung umfassend modernisiert wurde, unterliegt diese Immobilie nicht der Mietpreisbremse. „Umfassend“ ist die Modernisierung, wenn die Kosten der Arbeiten etwa bei einem Drittel der Neubaukosten liegen. Darüber hinaus muss die Wohnung in wesentlichen Bereichen wie Heizung, Sanitär, Fenster oder energetischer Beschaffenheit modernisiert worden sein. Wenn die Bestandswohnung den vergleichbaren Charakter wie ein Neubau aufweist, kann von einer umfassenden Modernisierung gesprochen werden.

d. Staffelmiete

Bei einer Staffelmiete werden die späteren Mieterhöhungen bereits im Vorwege vertraglich festgelegt. Liegt die Wohnung in einem angespannten Wohnungsmarkt, wirkt aber auch hier die Mietbremse. Eine Staffelung, bei der, der durch die Mietbremse gedeckelte Höchstbetrag überschritten wird, ist nicht zulässig. Auch bei der Staffelmiete darf die Miete höchstens 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

e. Indexmiete

Bei einer Indexmiete wird die Miethöhe an die Entwicklung der Inflationsrate gekoppelt. Wenn der amtliche Verbraucherindex steigt, kann der Vermieter auch die Miete anheben. Die Mietpreisbremse greift nur bei der Neuvermietung einer Bestandswohnung. Bei einer späteren Anhebung der Miete, wie es etwa bei einem Indexmietvertrag möglich ist, kann die Mietpreisbremse dagegen umgangen werden. Die Miete richtet sich nach der Inflationsrate und nicht mehr nach dem örtlichen Mietspiegel.

3. In welchen Bundesländern gilt die Mietpreisbremse?

In folgenden Bundesländern gilt die Mietpreisbremse:
  • Baden-Württemberg: am 01. November 2015 eingeführt
  • Bayern: am 01. August 2015 eingeführt
  • Berlin: am 01. Juni 2015 eingeführt
  • Brandenburg: am 01. Januar 2016 eingeführt
  • Bremen: am 01. Dezember 2015 eingeführt
  • Hamburg: am 01. Juli 2015 eingeführt und pauschal für die gesamte Stadt gültig
  • Hessen: am 27. November 2015 eingeführt
  • Niedersachsen: am 01. Dezember 2016 eingeführt
  • Nordrhein-Westfalen: am 01. Juli 2015 eingeführt
  • Rheinland-Pfalz: am 08. Oktober 2015 eingeführt
  • Schleswig-Holstein: am 01. Dezember 2015 eingeführt
  • Thüringen: am 31. März 2016 eingeführt
In diesen Bundesländern ist die Mietpreisbremse bislang nicht eingeführt worden:
  • Mecklenburg-Vorpommern
  • Saarland
  • Sachsen
  • Sachsen-Anhalt

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